Повномасштабна війна кардинально змінила ринок офісної нерухомості в Україні. У 2021 році Київ демонстрував стабільне зростання: незайняті офіси становили лише близько 11–12%, а ставки в бізнес-центрах класу А досягали $25–27/м². Столиця залишалася головною точкою інвестиційної активності, нові проекти реалізовувалися у великих обсягах, а попит формували як українські, так і міжнародні компанії.
Станом на 2024–2025 роки ситуація протилежна. Частина площ пошкоджена чи залишилася без орендарів, міжнародні гравці скоротили присутність, а великі угоди практично зникли. Попит змістився у бік менших і середніх офісів, а регіональні центри, зокрема Львів, отримали нові можливості завдяки релокації бізнесу. Водночас стабільності вони не здобули: у містах Заходу зростає кількість вільних приміщень, і ринок працює в умовах невизначеності.
Київ: падіння попиту та новий профіль орендарів
Столиця залишається найбільшим ринком офісної нерухомості, проте війна змінила його структуру. Чимало будівель були пошкоджені, частина залишилася без орендарів, а міжнародні компанії закрили представництва чи перевели офіси за кордон. Якщо у 2021 році Київ упевнено нарощував обсяги бізнес-центрів, порожні офіси становили лише 11–12 %, а орендні ставки у класі А сягали $25–27/м², то у 2024–2025 роках картина виглядає зовсім іншою. Станом на середину 2025 року частка вільних площ сягнула 28,2 % у класі А, 20,5 % у класі B та 14,2 % у класі C.
Великі угоди стали поодинокими, натомість попит змістився на невеликі та середні офіси. Це логічно — компанії оптимізували штати, частково перейшли на віддалену роботу й більше не готові тримати десятки тисяч квадратних метрів.
Попри це, ринок не зупинився. ІТ-компанії, телекомунікаційні оператори, державні установи та міжнародні організації залишаються активними гравцями. А останнім часом у Києві з’явився і новий тип орендарів — оборонні корпорації та суміжні виробники, благочинні фонди. В Україні вже відкривають представництва чи ведуть переговори компанії з Німеччини, Великої Британії, США та Туреччини. Це не масовий сегмент, але він стає відчутним, особливо для сучасних офісних просторів класу А.
Ще одна особливість це зміна критеріїв вибору. Якщо раніше вирішальними були престижність, архітектура та близькість до метро, то тепер ці фактори лише частина рівняння. У центрі уваги — укриття, резервне енергоживлення, стабільний інтернет, автономність будівлі. Бізнес-центри, що цього не забезпечують, вимушені або суттєво знижувати ставки, або залишатися з порожніми площами.
Ще у 2021 році Київ мав близько 2,4 млн м² конкурентного офісного фонду. Сьогодні ця цифра становить 2,1 млн м². В абсолютному вимірі це мінус кілька сотні тисяч метрів, але важливо, що ринок втратив не лише через руйнування. Зупинилася більшість нових проектів: у 2021 році вводили в експлуатацію сотні тисяч м² нових офісних площ, тоді як у 2024 році — введено було лише 34 тис. м².
Це означає, що фактично зупинилося введення на ринок нових офісних центрів. Навіть якщо попит почне відновлюватися, поява сучасних бізнес-центрів займе роки.
Львів: від релокаційного буму до високої частки вільних площ
На початку повномасштабної війни Львів став головним «безпечним хабом» для бізнесу з центральних та східних регіонів. Сюди переїжджали цілі команди, що створило хвилю ситуативного попиту на офісні приміщення. Однак цей тренд виявився короткостроковим. Вже з 2023 року попит знизився, і ринок повернувся до своїх традиційних драйверів — локальних компаній та ІТ-сектору.
Проте саме ІТ-сфера, яка забезпечувала «левову частку» попиту, з 2022 року почала скорочувати потреби в офісах. Причини — перехід на гібридний формат роботи та оптимізація витрат у воєнний час. У результаті найбільшим сегментом оренди стали невеликі угоди по 100–300 м², що відповідає формату малого та середнього бізнесу. Великі угоди практично зникли.
За даними CBRE, у 3 кварталі 2024 року:
- загальна пропозиція офісів у Львові склала 420 000 м² (+3 % від початку року);
- нова пропозиція — лише 12 000 м², що на 75 % менше, ніж у 2023-му;
- середня частка вільних площ досягла 34 % (+6 п.п. з початку року);
- орендні ставки впали на 21 % р/р і становлять $7–16/м²/міс (без ПДВ та експлуатаційних витрат)
Високий рівень частки вільних площ пояснюється насамперед спадом попиту з боку ІТ-компаній та загальним зменшенням орендної активності. Нові бізнес-центри, збудовані під колишній масштабний попит, залишаються частково порожніми. А локальні компанії часто орієнтуються на менші та дешевші приміщення, у тому числі непрофесійні офісні об’єкти.
Таким чином, попри сильний старт у 2022 році, офісний ринок Львова у 2024-му опинився під серйозним тиском: коефіцієнт вільних офісів тут навіть вищий, ніж у Києві, а орендодавці змушені знижувати ставки та пропонувати додаткові умови, аби втримати існуючих орендарів.
Як керівниця ТРЦ «Роксолана» та СТРЦ «Spartak», я щодня спостерігаю, як загальні тенденції ринку відображаються на конкретних об’єктах. У «Spartak» наразі не здано близько 20% офісних площ, а реалізацію другої черги будівництва зупинено до завершення воєнного стану. Водночас у ТРЦ «Роксолана» лише близько 10% офісних площ залишаються незайнятими, тоді як у середньому по Львову цей показник значно вищий. Ми зберегли стабільність завдяки вчасним інвестиціям у генераторні установки що дозволило нашим орендарям працювати без перебоїв навіть у складних умовах.
Втім, навіть сучасні й добре обладнані об’єкти відчувають вплив зовнішніх факторів, які власники не можуть контролювати. На рівень заповнюваності істотно впливають мобілізаційна активність ТЦК, скорочення кількості іноземних замовлень у ІТ-компаній та проблеми з пошуком штатних працівників. Ці фактори обмежують можливості ринку й роблять його нестабільним, навіть попри внутрішні інвестиції та заходи підтримки.
Висновки та прогноз
Офісний ринок України перебуває в умовах адаптації. У Києві зберігається високий рівень незаповненості, орендарі переважно орієнтуються на невеликі площі, а пропозиція нових об’єктів залишається обмеженою. Львів і далі виступає головним регіональним хабом, однак значна частка вільних площ та слабка орендна активність посилюють тиск на ринок і стримують відновлення ставок.
У короткостроковій перспективі 2025 року орендні ставки залишатимуться відносно стабільними, з можливими коливаннями в межах кількох відсотків залежно від класу та локації. Попит концентруватиметься у сегменті невеликих і середніх офісів, що відповідає формату роботи більшості компаній у воєнний час. Ключовими орендарями залишатимуться ІТ-компанії, державні установи, міжнародні організації та підприємства оборонного сектору.
У середньостроковій перспективі вирішальним чинником залишатиметься перебіг війни. Повноцінне відновлення попиту можливе лише після завершення бойових дій і стабілізації безпеки України. До цього часу запуск нових проектів залишатиметься обмеженим, а ринок працюватиме з наявним фондом. Формат гібридної роботи вже закріпився як стандарт, і навіть після перемоги України він продовжить визначати параметри попиту на офісні площі.
У цілому, ринок перебуває у фазі корекції: активність орендарів зберігається, однак повернення до довоєнних обсягів можливе лише після завершення війни та за сприятливих економічних умов.
Автор: Роксолана Пиртко, спеціаліст із понад 15-річним досвідом на ринку нерухомості, керує понад 100 000 м² комерційних площ у Львові
