لقد غيرت الحرب الشاملة سوق العقارات المكتبية في أوكرانيا بشكل كبير. في عام 2021، أظهرت كييف نموًا مطردًا، حيث تراوحت معدلات الشغور بين 11 و121 تيرابايت إلى 3 تيرابايت، ووصلت المعدلات في مراكز الأعمال من الفئة "أ" إلى 1 تيرابايت إلى 25 و27 تيرابايت/متر مربع. ظلت العاصمة هي المحور الرئيسي للنشاط الاستثماري، حيث يتم تنفيذ مشاريع جديدة بأحجام كبيرة والطلب مدفوعًا من قبل الشركات الأوكرانية والدولية على حد سواء.
اعتبارًا من 2024-2025، كان الوضع عكس ذلك. فقد تعرضت بعض المساحات للتلف أو تُركت بدون مستأجرين، وقلص اللاعبون الدوليون وجودهم، واختفت الصفقات الكبيرة تقريبًا. لقد تحول الطلب نحو المكاتب الأصغر والمتوسطة الحجم، واكتسبت المراكز الإقليمية، مثل لفيف، فرصًا جديدة بسبب نقل الأعمال التجارية. وفي الوقت نفسه، لم تكتسب في الوقت نفسه استقرارًا: فعدد المباني الشاغرة في المدن الغربية آخذ في الازدياد، ويعمل السوق في بيئة غير مستقرة.
كييف: انخفاض الطلب وملف المستأجرين الجدد
لا تزال العاصمة أكبر سوق للعقارات المكتبية، لكن الحرب غيّرت هيكلها. فقد تضررت العديد من المباني، وتُرك بعضها بدون مستأجرين، وأغلقت الشركات الدولية مكاتبها التمثيلية أو نقلت مكاتبها إلى الخارج. إذا كانت كييف في عام 2021 واثقة من تراكمت بلغت أحجام مراكز الأعمال والمكاتب الفارغة 11-12 % فقط، وبلغت إيجارات الفئة A $25-27T/م²، وتبدو الصورة مختلفة تمامًا في 2024-2025. اعتبارًا من منتصف عام 2025 بلغت حصة المساحة الشاغرة 28.2 % في الفئة A و20.5 % في الفئة B و14.2 % في الفئة C.
أصبحت المعاملات الكبيرة نادرة، بينما تحول الطلب إلى المكاتب الصغيرة والمتوسطة الحجم. وهذا أمر منطقي - فقد حسّنت الشركات من عدد موظفيها، وتحولت جزئياً إلى العمل عن بُعد، ولم تعد مستعدة للاحتفاظ بعشرات الآلاف من الأمتار المربعة.
وعلى الرغم من ذلك، لم يتوقف السوق. فلا تزال شركات تكنولوجيا المعلومات ومشغلي الاتصالات والوكالات الحكومية والمنظمات الدولية لاعبين نشطين. ومؤخرًا، في كييف ظهر نوع جديد من المستأجرين - شركات الدفاع والشركات المصنعة ذات الصلة، والمؤسسات الخيرية. تقوم شركات من ألمانيا والمملكة المتحدة والولايات المتحدة وتركيا بفتح مكاتب تمثيلية أو التفاوض في أوكرانيا. هذه ليست شريحة ضخمة، ولكنها أصبحت ملحوظة، خاصةً بالنسبة للمساحات المكتبية الحديثة من الفئة A.
ومن السمات الأخرى التغيير في معايير الاختيار. فبينما كانت الهيبة والهندسة المعمارية والقرب من المترو في السابق عوامل حاسمة، أصبحت هذه العوامل الآن جزءًا من المعادلة فقط. ينصب التركيز على المأوى، وإمدادات الطاقة الاحتياطية، والإنترنت المستقر، واستقلالية المبنى. وتضطر مراكز الأعمال التي لا توفر هذه الأشياء إما أن تخفض أسعارها بشكل كبير أو تترك مساحة فارغة.
في عام 2021، كييف كان لديه حوالي 2.4 مليون متر مربع من مخزون المكاتب التنافسية. واليوم، هذا الرقم هو هو 2.1 مليون متر مربع. من حيث القيمة المطلقة، هذا ناقص عدة مئات الآلاف من الأمتار، ولكن من المهم أن السوق لم يخسر فقط بسبب الدمار. فقد توقفت معظم المشاريع الجديدة: في عام 2021، تم تكليف مئات الآلاف من الأمتار المربعة من المساحات المكتبية الجديدة، بينما في عام 2024 تم تقديم ما يلي فقط 34 ألف متر مربع.
وهذا يعني أن مشاريع تطوير المكاتب الجديدة قد توقفت فعلياً عن الظهور في السوق. وحتى لو بدأ الطلب في الانتعاش، فإن الأمر سيستغرق سنوات حتى تظهر مراكز الأعمال الحديثة.
لفيف: من طفرة الانتقال إلى ارتفاع معدلات الشغور
في بداية الحرب الشاملة، أصبحت لفيف "المركز الآمن" الرئيسي للشركات من المناطق الوسطى والشرقية. انتقلت فرق كاملة إلى هنا، مما خلق موجة من الطلب الظرفي على المساحات المكتبية. ومع ذلك، ثبت أن هذا الاتجاه لم يدم طويلاً. ففي عام 2023، انخفض الطلب بالفعل، وعاد السوق إلى محركاته التقليدية - الشركات المحلية وقطاع تكنولوجيا المعلومات.
ومع ذلك، فإن قطاع تكنولوجيا المعلومات، الذي كان له نصيب الأسد من الطلب، هو الذي بدأ في عام 2022 في تقليل الحاجة إلى المكاتب. والأسباب هي الانتقال إلى شكل العمل الهجين وتحسين التكلفة في زمن الحرب. ونتيجة لذلك، أصبحت المعاملات الصغيرة التي تتراوح مساحتها بين 100 و300 متر مربع أكبر شريحة تأجير، وهو ما يتوافق مع شكل الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم. اختفت المعاملات الكبيرة تقريبًا.
الإيجابيات. البيانات CBRE، في الربع الثالث من عام 2024:
- بلغ إجمالي المعروض من المكاتب في لفيف 420,000 متر مربع (+3 % منذ بداية العام حتى تاريخه);
- تبلغ مساحة المعروض الجديد 12,000 متر مربع فقط، أي أقل بـ 75 1 تيرابايت مربع عن عام 2023;
- وصل متوسط معدل الشواغر إلى 34 % (+6 سنوياً منذ بداية العام وحتى تاريخه);
- انخفضت أسعار الإيجار بمقدار 21 1 تيرابايت 3 تيرابايت 3 تيرابايت سنويًا وبلغت 1 تيرابايت 7-16 تيرابايت/متر مربع/شهر (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ونفقات التشغيل)
ويُعزى ارتفاع مستوى الشواغر في المقام الأول إلى انخفاض الطلب من شركات تكنولوجيا المعلومات والانخفاض العام في نشاط التأجير. ولا تزال مراكز الأعمال الجديدة التي تم بناؤها لتلبية الطلب الكبير السابق فارغة جزئياً. وغالباً ما تبحث الشركات المحلية عن مساحات أصغر وأرخص، بما في ذلك العقارات المكتبية غير الاحترافية.
وبالتالي، على الرغم من البداية القوية في عام 2022، تعرض سوق المكاتب في لفيف لضغوط شديدة في عام 2024: معدل الشواغر هنا أعلى مما هو عليه في كييف، ويضطر الملاك إلى خفض الأسعار وتقديم شروط إضافية للاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين.
بصفتي مديرًا لمركزي روكسولانا وسبارتاك التجاريين، ألاحظ يوميًا كيف تنعكس اتجاهات السوق العامة على عقارات محددة. في سبارتاك، لم يتم تشغيل حوالي 201 تيرابايت 3 تيرابايت من المساحات المكتبية حتى الآن، وتم تعليق المرحلة الثانية من البناء حتى نهاية الأحكام العرفية. في الوقت نفسه، لم يتبق سوى حوالي 101 تيرابايت 3 تيرابايت من المساحات المكتبية في مركز روكسولانا للتسوق غير مشغولة، في حين أن متوسط الرقم في لفيف أعلى من ذلك بكثير. لقد حافظنا على الاستقرار من خلال الاستثمار في الوقت المناسب في مجموعات المولدات الكهربائية، مما سمح للمستأجرين بالعمل دون انقطاع حتى في الظروف الصعبة.
ومع ذلك، فحتى المرافق الحديثة والمجهزة تجهيزاً جيداً تتأثر بعوامل خارجية خارجة عن إرادتها. ويتأثر معدل الإشغال تأثراً كبيراً بنشاط التعبئة الذي تقوم به شركة TCC، وانخفاض عدد الطلبات الأجنبية من شركات تكنولوجيا المعلومات والمشاكل المتعلقة بإيجاد موظفين بدوام كامل. هذه العوامل تحد من قدرة السوق وتجعله غير مستقر، على الرغم من الاستثمار المحلي وتدابير الدعم.
الاستنتاجات والتوقعات
سوق المكاتب في أوكرانيا في طور التكيف. ففي كييف، لا تزال معدلات الشغور مرتفعة، حيث يركز المستأجرون في الغالب على المساحات الصغيرة ومحدودية المعروض من العقارات الجديدة. لا تزال لفيف هي المركز الإقليمي الرئيسي، ومع ذلك، فإن معدلات الشغور المرتفعة وضعف نشاط التأجير يزيدان من الضغط على السوق ويعيقان انتعاش الإيجارات.
على المدى القصير، ستظل الإيجارات مستقرة نسبياً في عام 2025، مع تقلبات محتملة بنسبة قليلة في المائة حسب الفئة والموقع. سيتركز الطلب في قطاع المكاتب الصغيرة والمتوسطة الحجم، وهو ما يتماشى مع شكل عمل معظم الشركات في زمن الحرب. ستظل شركات تكنولوجيا المعلومات والوكالات الحكومية والمنظمات الدولية وشركات الدفاع هي الشاغل الرئيسي.
У متوسط الأجل على المدى الطويل، سيظل مسار الحرب عاملًا حاسمًا. لن يكون الانتعاش الكامل في الطلب ممكنًا إلا بعد انتهاء الأعمال العدائية واستقرار الأمن في أوكرانيا. وحتى ذلك الحين، سيظل إطلاق المشروعات الجديدة محدودًا، وسيعمل السوق بالمخزون الحالي. لقد تم بالفعل إرساء شكل العمل المختلط كمعيار، وحتى بعد انتصار أوكرانيا، سيستمر في تحديد معايير الطلب على المساحات المكتبية.
بشكل عام, السوق في في مرحلة التصحيح: لا يزال نشاط المستأجرين قائماً، ولكن العودة إلى أحجام ما قبل الحرب ممكنة فقط بعد الحرب وفي ظل ظروف اقتصادية مواتية.
المؤلف: روكسولانا بيرتكووهو متخصص يتمتع بخبرة تزيد عن 15 عامًا في سوق العقارات، ويدير أكثر من 100,000 متر مربع من المساحات التجارية في لفيف
