يدخل قطاع العقارات التجارية في أوروبا مرحلة لم يعد فيها مجرد الاستقرار كافياً. إذ يطالب المستأجرون والمستثمرون والمدن بمزيد من المرونة، وأداء أقوى، وخلق قيمة أكثر وضوحاً. وفقاً لـ روكسولانا بيرتكو, خبير في العقارات التجارية يركز على ديناميكيات السوق الأوروبية، تقدم دولة الإمارات أمثلة عملية حول كيف يمكن للعقارات أن تظل تنافسية تحت الضغط — ولكن بشرط أن تكيّف أوروبا الآليات المناسبة بدلاً من نسخ النظام بشكل أعمى.
تشير الخبيرة إلى أن السوق الأوروبية مبنية على القدرة على التنبؤ القانوني، والتمويل الناضج، والانضباط المؤسسي. وفي المقابل، تعمل دولة الإمارات — ولا سيما دبي وأبوظبي — بسرعة وعقلية تنفيذية تسرّع دورات التأجير والاستثمار وإعادة توجيه الأصول. هذه الاختلافات مهمة. ومع ذلك، تعتقد روكسولانا بير تلك أن العديد من ممارسات دولة الإمارات يمكن ترجمتها إلى السياق الأوروبي بطريقة واقعية ومربحة — بدءاً من مدى سرعة تحرك الملاك، ووضوح تموضع الأصول في السوق.
التنفيذ الأسرع أصبح ميزة تنافسية
لم تعد السرعة ميزة إضافية فحسب، بل أصبحت بشكل متزايد جزءاً لا يتجزأ من الأداء التجاري. تشير روكسولانا بيرتكو إلى أن سوق الإمارات مبني على التنفيذ: حيث تُتخذ قرارات التأجير بشكل أسرع، وتتقدم المفاوضات بأقل قدر من التأخير، وتتم إعادة توجيه الأصول بينما يظل الطلب قائماً، وليس بعد أن يزول.
في أوروبا، لا تزال أقوى الأصول تفقد زخمها لمجرد أن اتخاذ القرارات يستغرق وقتاً طويلاً. يعمل المستأجرون المعاصرون في اقتصاد متقلب وغالباً ما يحتاجون إلى إجابات سريعة بشأن الحوافز، ودعم التجهيز، والجداول الزمنية، والمرونة. وكما يوضح الخبير، فإن الملاك الذين يستطيعون الاستجابة بسرعة لا يبرمون الصفقات بشكل أسرع فحسب، بل يقللون أيضاً من فترات الشغور ويحمون استقرار الدخل في الدورات غير المؤكدة.
لكن السرعة وحدها لا تخلق تنافسية على المدى الطويل. فهي لا تفعل ذلك إلا عندما يتم إدارة الأصل نفسه بطريقة ينظر إليها المستأجرون على أنها أعلى جودة وأكثر قيمة من البدائل.
التعامل مع العقارات التجارية كمنتج وليس مجرد مبنى
هنا حيث روكسولانا بيرتكو يرى أحد أروع الدروس المستفادة من دولة الإمارات العربية المتحدة. ففي المواقع المميزة، نادراً ما تُعامل المباني التجارية على أنها مجرد “مساحات”. بل تُدار كمنتجات - ذات هوية واضحة، ومعايير خدمة ثابتة، وتجربة يمكن للمستأجرين والزوار الشعور بها. يظهر هذا النهج بوضوح أكبر في العقارات التجارية متعددة الاستخدامات، حيث تُنظم إدارة العقارات حول حركة الزوار، وأداء المستأجرين، وقيمة الوجهة على المدى الطويل.
لا تعاني أوروبا من نقص في المبانِي القويَّة، لكن العديد من الأصول لا تزال تُدار كبنيةٍ تحتيّةٍ ثابتة: يتم تأجيرها، وصيانتها، ومحاسبتها – دون استراتيجية حقيقية لسبب تفوق المبنى في السوق. إن الميزة التنافسية تأتي بشكل متزايد من الجودة التشغيلية: الاستجابة الموثوقة للخدمات، وسهولة استخدام المبنى بسلاسة، والمرافق المشتركة الحديثة، وقيمة مقترحة تتجاوز “الموقع الجيد والسعر المناسب”.”
لا يتعلق هذا بالتسويق السطحي. بل يتعلق بالعوامل المؤثرة القابلة للقياس في نسبة الإشغال والاحتفاظ بالمستأجرين - لأن الأداء اليوم يتحدد بالتجربة والوظيفة تماماً كما يتحدد بالمتر المربع.
بمجرد التعامل مع أي أصول كمنتج، تتوقف التحديثات عن كونها مجرد خانة اختيار تقنية، لتصبح أداة لحماية الدخل والقوة التسعيرية.
يجب ربط الترقيات بالإيرادات وليس فقط بالامتثال
في جميع أنحاء أوروبا، أدت قواعد الحصافة البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) وأهداف الأداء الطاقي إلى جعل عمليات التجديد موضوعاً نقاشياً مستمراً؛ ولكن في كثير من الحالات، يتعامل الملاك مع الأمر وكأنه ضريبة: شيء تدفعه لتبقى “مسموحاً لك” بالبقاء في السوق. وترى روكسولانا بيرتكو في ذلك فرصة ضائعة. أما سوق العقارات التجارية في دولة الإمارات العربية المتحدة وغالباً ما تتعامل مع عمليات التحديث بشكل مختلف: كخطوة تموضع مصممة لحماية نسب الإشغال وتبرير الإيجار، وليس فقط لضمان الامتثال.
من الناحية العملية، روكسولانا بيرتكو يجادل أن قرارات النفقات الرأسمالية يجب أن تبدأ بسؤال حول التأجير: ما الذي سيجعل المستأجرين يختارون هذا المبنى بالتحديد بدلاً من البدائل الأخرى؟ أحياناً تكون عوامل الراحة والصحة مثل جودة الهواء واستقرار درجات الحرارة. وأحياناً تكون سهولة الوصول والأمان. وأحياناً تكون مساحات مشتركة أفضل تدعم أنماط العمل الحديثة. النقطة المشتركة هي أن هذه التحسينات ليست مجرد “كماليات مرغوبة” بل إنها تؤثر على معدلات الاحتفاظ بالمستأجرين وقوة التسعير.
هنا غالباً ما تفقد الأصول الأوروبية قيمتها بصمت: ليس من خلال الشغور الدراماتيكي، بل عبر التآكل البطيء. يجدد المستأجرون عقودهم، لكن بشروط تفاوضية أشد. ويأتي مستأجرون جدد، ولكن فقط مع تقديم حوافز. ويبدأ الأصل بالمنافسة على أساس السعر بدلاً من الجودة.
توصي روكسولانا بيرتكو بنهج أكثر تجارية: التعامل مع عمليات التحديث كاستراتيجية إيرادات. وإذا كان التحديث لا يحسن استقرار معدلات الإشغال، أو يقلل من مغادرة المستأجرين، أو يدعم إيجارات أقوى، فيجب التشكيك فيه - حتى لو بدا جيداً على الورق. كما أن الملاك الذين يوضحون خارطة طريق التحديث بوضوح يعملون أيضاً على تقليل حالة عدم اليقين لدى المستأجرين. فالمستأجرون لا يستأجرون مساحة فحسب، بل يستأجرون الثقة بأن المبنى سيظل قادراً على المنافسة طوال مدة عقد الإيجار.
الخلاصة: رؤية روكسولانا بيرتكو — تبني الأدوات، وليس النموذج
لا يحتاج العقار التجاري الأوروبي إلى تقليد دبي ليظل مواكباً للعصر. ولكن كما يوضح الخبير، فهو بحاجة إلى العمل بقدر أقل من التأخير، وشفافية أقوى، وخلق قيمة أوسع نطاقاً ـ نظراً لأن رأس المال والمستأجرين لديهم خيارات أكثر من أي وقت مضى.
تعتقد روكسولانا بير تلك أن بإمكان أوروبا تبني أدوات على طراز دولة الإمارات العربية المتحدة تعمل ضمن القواعد الأوروبية: تنفيذ أسرع، وعقلية أصول مدفوعة بالمنتجات بشكل أكبر، وترقيات مرتبطة بقوة الإيجار بدلاً من الامتثال وحده. وإذا تم تطبيق هذه الممارسات بعناية، فإنها ستعمل على تحديث المحافظ الاستثمارية دون التضحية بما تفعله أوروبا بشكل أفضل - أي الاستقرار، والحوكمة، والأساسيات الحقيقية.
